未来大城市的新增建设用地将逐渐以存量供应为主，大城市的工业及住宅用地都会趋于紧张，而存量工业用地的价值将得到提升。并且随着产业的外迁和人口的外溢，工业用地将倾向于向价值更高的住宅用地转化。目前工业用地转性已进展多年，呈现自上而下的局面，一线城市已率先先行。

据报道，中国国土资源部部长、国家土地总督察姜大明在全国国土资源工作会议上指出，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

未来：(1)由于住宅用地属于生活用地范畴，其供应所受的影响不大，仍然处于扩大供应的政策导向之下。此前在全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新要求房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。

(2)此次国土部表态对工业用地的影响较大，特别是大城市的工业用地。未来其供应面临长期趋紧，价格上升的局面。该政策与三中全会要求调整工业用地比例，提高工业用地价格相呼应。以北京为例，北京2011-2015的供地计划中来自于新增建设用地的比例近50%，新增建设用地一旦不再增加，城市内的工业用地供应长期趋紧，价格将长期上升。另一方面，随着工业用地价格的上涨，产业升级将会加速，工业园区将加速进行“腾龙换鸟”，产业外迁和人口外溢将在政策推行中加速，城市周边将很快形成大量卫星城组成的城市群，未来新型城镇化将以都市经济圈的形态出现，产业新城将不断涌现。

(3)未来大城市的新增建设用地将逐渐以存量供应为主，大城市的工业及住宅用地都会趋于紧张，存量工业用地的价值将得到提升。并且随着产业的外迁和人口的外溢，工业用地将倾向于向价值更高的住宅用地转化。目前工业用地转性已进展多年，呈现自上而下，一线城市先行的局面。

在分析之前，首先要厘清几个概念：建设用地、生活用地，新增建设用地。通过比较可知，本次姜部长的主要针对的是生产用地，也就是工业和仓储用地，未来大城市的建设用地供应将以存量用地为主，新增的由集体用地转化而来的建设用地主要用作住宅、文化等生活用地。

根据住建部2012年1月1日期实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GB50137-2011)，中国用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。城乡用地指市(县)域范围内所有土地，包括建设用地与非建设用地。建设用地包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地等，非建设用地包括水域、农林用地以及其他非建设用地等。

城市建设用地指城市和县人民政府所在地镇内的土地，分为8大类、35中类、44小类。8个大类是居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地。

此外，新增建设用地为规划期间农用地和未利用地转为建设用地的量。建设用地的供应包含了新增建设用地以及存量建设用地，其中新增建设用地大多是由集体用地转化而来。

国土部把中国土地划分为生产、生活和生态用地。根据国土部《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的内容，其提出“引导城镇用地内部结构调整。控制生产用地，保障生活用地，提高生态用地比例，促进城镇和谐发展。”

另在国土部新闻稿《如何理解控制生产用地、保障生活用地、提高生态用地比例》中，指出“生产、生活、生态用地是城镇用地的重要组成部分，也是相互作用的有机整体，只有三者的比例达到和谐，才能满足经济、社会、环境的协调健康发展。概略地说，生产用地主要指工业、仓储等用地，生活用地主要包括居住、教育、医疗、商业、文体等民生用地，生态用地则包括河流、湖泊、山体、城市绿地等绿色空间。”

通过比较生活用地和建设用地的概念，本次姜部长的主要针对的是生产用地，也就是工业和仓储用地，其思路也和全国土地利用总体规划纲要中要求“控制生产用地、保障生活用地、提高生态用地比例”的思路相一致。由于住宅用地属于生活用地范畴，其供应所受的影响不大，仍然处于扩大供应的政策导向之下。此前在全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新要求房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。

目前中国工业用地的占比过大，效率较低。根据统计的40个大中城市工业用地的供给占比平均超过40%，高于《城市用地分类与规划建设用地标准》中工业用地占比，并和世界主要国家相比，中国工业用地的占比明显过大，日本目前工业用地占比不超过10%.

中国工业用地占比较多，一方面是由于在此前工业化快速发展时期地方政府过度招商引资，另一方面在于工业用地的价格远远低于住宅、商业用地，目前工业用地价格不到相应住宅用地的20%.

一方面新增建设用地一旦不再增加，城市内的工业用地供应长期趋紧，价格将长期上升。随着工业用地价格的上涨，产业升级将会加速，工业园区将加速进行“腾龙换鸟”，产业外迁和人口外溢将在政策推行中加速，城市周边将很快形成大量卫星城组成的城市群，未来新型城镇化将以都市经济圈的形态出现，产业新城将不断涌现。另一方面，在大城市拥有大量工业用地用地的企业，其工业用地价值将得到提升。

中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，未来大城市的新增建设用地将逐渐以存量供应为主，大城市的工业及住宅用地都会趋于紧张，而存量工业用地的价值将得到提升。并且随着产业的外迁和人口的外溢，工业用地将倾向于向价值更高的住宅用地转化。目前工业用地转性已进展多年，呈现自上而下的局面，一线城市已率先先行。

相对于农业用地改革牵涉面太广，需要慎之又慎，工业用地改革难度较小，在近期有望破冰。2008年6月广州就发布“退二进三”规划，表示符合规划和条件的工业用地可改变原来的性质和使用功能。2009年11月深圳下发《深圳市城市更新办法》，表示城市工业工地可升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途。今年10月北京发布“京七条”，首次引入了“自住型商品房”的概念，并鼓励企业利用自留地(包括工业用地)建造自住型商品房.