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美国房市现拐点 复苏之路仍遥远
来源:侨报评论员      编辑:社会事物评审新闻中心     时间:7/24/2012      点击次数:3809

2012年是房地产泡沫破裂之后的的第六年,整整6年,美国楼市拖累了经济,还拖苦了民众。多少人的住房被法拍,被剥夺。民众在抱怨,在愤怒。从5、6月开始,在不经意间,美国房市开始出现复苏曙光。一些经纪人表示,越来越多的人在看房屋,一些地区甚至已经出现了抢房的趋势。一些人说,仿佛又回到了2006年金融危机之前的盛况!这是值得庆幸的。

不仅是购房者,业界也在一定程度上走出了阴影,恢复了信心。美国全国住宅建筑商协会的数据显示,7月份美国住宅建筑商信心指数环比大幅攀升6点至35,为2007年3月以来的最高值,为5年来最高水平。房市出现复苏迹象,这对于仍然在高失业、低增长中挣扎的美国经济而言,犹如久旱逢甘雨。自从2006年美国楼市崩溃以来,房地产行业一直拖美国经济的后腿。分析人士估计,从2006年至2009年间,房市平均每年脱累美国经济增长的幅度为-0.8%。在2010年至2011年,这种拖累效应开始减少。今年以来,美国房屋销售量价齐升,有可能从拖累效应转为刺激效应。


美国房市的复苏,有多个因素在作用:首先是经过多年的下滑,房价跌到了一个谷底。其次,美国抵押贷款利率处于历史低位,大大刺激了买房需求。联储一直实施低利率政策,承诺将利率维持在低点至少到2014 年,空前低的房贷利率,使购房成本大幅下降。法拍屋的居高不下,长期是美国房市的心腹大患。最近一段时间以来,一个可喜变化是法拍屋比例在减少。如加州5月法拍屋占市场交易的比例降到约1/4,那么也就不再成为房地产市场的主导因素了。


一个值得一提的因素是华人:一些地区,如加州近年来由于亚裔移民,尤其是华裔移民的增加,房地产市场也被炒热。来自亚州,尤其是中国大陆、台湾、东南亚的华裔移民用全额现金购物的比例相对较高。在市面上,大量出现了“欢迎现金买房”的广告,这是过去未曾有过的。他们对房地产的需求成为阻止房价的下滑的重要因素。


但是,病来如山倒,病去如抽丝。由于病入膏肓,美国房市的复苏还是受到许多因素的制约。首先,法拍屋虽然大幅下降,但比例还是偏高。法拍屋的规模与整体经济,尤其是与就业率密切相关,由于失业率高企,失业者是保不住房子的。从联邦到州,美国各级政府都采取了治理法拍屋的各种政策,但收效甚微。如加州州长布朗于7月11日签署了“屋主权益法案”,让那些贷款银行不可以一边和屋主谈判房贷,一边又对其房子进行法拍。但这个法案的功能只是减缓法拍屋涌入市场的势头,而不可能阻止。


美国的银行还是十分惜贷。如今的美国银行对贷款人贷款资质的审查十分严格,有时到了苛刻的地步。银行还以各种理由提高实际贷款利率。市场上的利率虽然低,但是购房者拿到的最后利率不一定低。许多人就是因为各种条件不达标,即使有钱也买不到房子,眼睁睁地看着已经到手的中意房子飞走。


因此,美国房市的小阳春并不意味着春天的全面到来,还会有一个漫长、曲折的复苏过程,另一方面,美国楼市与整体经济息息相关,如果经济和就业形势恶化,失业蔓延,民众无钱,再便宜的房子也买不起,楼市复苏苗头可能夭折。但是,美国房市自由落体式的下滑已经结束,谷底已经走出,应该是可以预期的。


 
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