2月2日下午4点多，中国央行、银监会发布房贷新政，在非“限购”城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。同时，放宽了二套房贷首付条件，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。而此前，在同样条件下，购房者需要结清原有贷款，才能享受30%的首付。
 
这是继去年“930新政”后，短短4个月时间内，房贷政策的再次放松。在政策出台的时间选择上，也不同于惯常的3月的“两会”前后，而是提前到了春节前。反映出宏观经济和房地产市场都面临着巨大的压力。熟悉房地产行业的不难看出，此次政策目标仍然是去库存。但从目前全国楼市的基本面来看，仅仅降首付，是无法解决高库存难题的。
 
从政策效果来看，降首付对楼市的销量是有刺激作用的。2015年“930新政”后的销量回升可以证实这点。当时，“930新政”把非限购城市的首付比例从30%下调至25%。首付下调后，36个非限购重点城市四季度销售面积比前三季度均值增长了34%，而一线城市的增幅为27%。而且，降首付也是2015年众多救市政策中，仅有的对一线以外城市更利好的政策，虽然幅度并不显著。
 
既然降首付能刺激销售，为什么仍然无法解决高库存？这还需要从国内楼市的基本面说起。 

目前，城市间表现分化已成为国内楼市的基本特征。除少数一线城市供不应求、市场火爆以外，二线城市中也有一部分的发达城市表现不错，这些城市包括南京、苏州、武汉等，当地住房存量压力不大，同时经济稳定、人口仍保持增长。由于市场供求关系平衡，这些城市对刺激政策反应明显。因此，降首付的效果主要体现在这部分基本面不错的城市上。但问题是，这些城市占全国市场的比重很小，排名前40位的重点城市新房销量仅占全国总量的30%左右，剩下的70%才是楼市去库存的关键地区。
 
这些三四线发展中城市，一方面新房和土地存量压力大；另一方面，由于人口外流、经济放缓而住房需求萎缩。楼市的实际销售数据可以佐证。2015年在一系列救市政策刺激下，前40位重点城市年销量增幅为18%，其余那些占全国70%比重的三四线城市销量增幅仅为2.8%。在这些地区，降首付的作用是很小的。因为首付比例的降低，并没有改变购房者的负担——房屋总价、按揭利息都没有变化。试想一下，在那些居民不缺住房、新房存量高企，同时房价也没有上涨可能的城市，人们会因为首付降低就去多买一套房子吗？显然是不会的。因此，仅靠降首付是无法解决高库存难题的。
 
其实，从政府的角度来看，降首付已经是目前拿得出手的，为数不多的选择之一了。降息、降准、减税等救市政策，从去年的实践结果来看，对一线城市影响显著而对三四线基本没效果，还扩大了城市间的不平衡。热议中的买房退税也是一样，仅利好收入水平高的一二线发达城市。农民进城、户籍优惠等政策见效太慢。笔者曾提议的公积金改革住房银行也非旦夕可成。因此，在全国房地产开发投资下滑、库存仍在上升的当下，只能先用降首付来稳定局面。
 
目前国内各地楼市表现的分化，也为救市政策出了难题。全国一刀切的政策难免会对一线城市火上浇油。因此此次房贷新政，把执行的空间留给地方。对于那些楼市已经相关活跃的非限购城市，比如南京、苏州等，其实已经不需要额外的刺激政策了。