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货币存量决定房价走势
来源:侨报 作者: 刘杉      编辑:国际社会事务评审中心     时间:5/11/2012      点击次数:5391

    江苏扬州市政府本周出台新房购买补贴政策,上海市也在酝酿措施鼓励首次置业,与此同时,国务院明确,扩大房产税试点范围。


    这样的消息意味着地方政府和中央政府开始了新一轮的政策博弈。地方政府急于刺激经济,希望从房地产入手;中央政府担心泡沫破裂,持续给楼市降温。综合来看,房地产政策主动权在中央政府手里,地方政府的小打小闹难起大作用。


    目前对市场影响最大的调控政策就是限购。限购是政府无奈之下动用的行政性调控手段,违反市场规律,人为改变商业周期,自然遭到业界学界反对。限购虽非明智之举,但效果显著,不仅抑制房价快速上涨,更使开发商用以价换量策略应对现金流危机。当然,住房需求下降,也导致住房存货增加,进而开发性投资减少,未来住房供给出现不确定性。一季度新开工项目和土地购置面积均下降,限购在增加库存同时,也导致供给减少。通常,一旦放开限购,房价或出现报复性反弹。这种判断虽有市场规律可循,但现在看来具有片面性,忽略了市场消化库存的巨大压力,更未注意到关键的货币供给因素发生了变化。


    从房地产价格周期看,限购等措施其实仅仅是应对短期波动的反周期措施,真正决定房价长期走势的因素是货币存量。


    历史经验告诉人们,决定房地产价格走向的最重要因素是货币存量,而非房地产调控政策。美日等国房地产泡沫破裂,都是源于货币政策紧缩导致住房供求关系逆转。中国房地产调控政策实行多年来,市场反反复复变化的结果,也充分证明唯有货币因素最具有影响力。


    房地产调控都是短期措施,只会对供求关系产生短期影响,而不会影响价格长期走势。中国本轮房地产价格拐点出现的时间,看似与商业银行提高首套房贷利率是巧合,开发商以价换量行为似乎也是限购所致,但其背后都与货币政策紧缩有关。没有货币紧缩产生的银行信贷吃紧,就不会有按揭贷款的提价和开发性贷款的减少。


    为应对通货膨胀而实行的货币紧缩政策也是短期政策,与之相配套的本币升值,才真正逆转了长期货币超发的趋势。


    目前中国货币存量变化主要受外汇占款影响,在央行提供的28万亿基础货币中,自主发行的基础货币与外汇占款被动发行的基础货币数量之比为1比4。可以说,中国货币发行体系基本是外汇占款主导的。外汇占款之所以持续增长,就是源于人民币币值低估,导致顺差持续增长的结果。而近几年房价和地价持续走高,就是吸收了央行超发的流动性所致。没有货币超发,就没有房价暴涨和资产泡沫。


    上月,央行决定放宽人民币汇率波动幅度到1%,暗示持续7年的人民币升值周期结束,国际收支平衡目标基本实现。鉴于人民币汇率接近浮动汇率制,未来很难再现外汇占款大幅增长情景,这意味着货币供给高速增长周期结束,更意味着支撑房地产长期繁荣的货币超发基础不复存在。随着中国对外投资规模扩张,国际储备也将逐渐消化到合理水平,外汇占款更随之下降。加上实体经济在增长过程中逐步吸收过剩流动性,因而,以人民币计价的资产价格需重新估值,土地价格和住房价格都存在大幅下降空间。


    投资者已经意识到了房地产“庞氏骗局”临近尾声,一旦放开限购,市场可能出现争先出售的景象,投资者的个体理性必然导致房价大幅下降的集体无理性。


    认识到货币存量的变化趋势,就会明白,所谓的房地产调控政策其实都是浮云。政府采用限购政策,是不想看到房地产市场因房价暴涨而最终崩盘。限购政策,在抑制了交易量和房价暴涨同时,也避免了投资客和开发商在高位出货清仓,最终避免了房价暴跌。限购,与其说是抑制房价暴涨,不如说是为了避免房地产崩盘。


    只有看明白了货币问题,才能把握房价的长期走势。


 
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