江苏扬州市政府本周出台新房购买补贴政策，上海市也在酝酿措施鼓励首次置业，与此同时，国务院明确，扩大房产税试点范围。

    这样的消息意味着地方政府和中央政府开始了新一轮的政策博弈。地方政府急于刺激经济，希望从房地产入手；中央政府担心泡沫破裂，持续给楼市降温。综合来看，房地产政策主动权在中央政府手里，地方政府的小打小闹难起大作用。

    目前对市场影响最大的调控政策就是限购。限购是政府无奈之下动用的行政性调控手段，违反市场规律，人为改变商业周期，自然遭到业界学界反对。限购虽非明智之举，但效果显著，不仅抑制房价快速上涨，更使开发商用以价换量策略应对现金流危机。当然，住房需求下降，也导致住房存货增加，进而开发性投资减少，未来住房供给出现不确定性。一季度新开工项目和土地购置面积均下降，限购在增加库存同时，也导致供给减少。通常，一旦放开限购，房价或出现报复性反弹。这种判断虽有市场规律可循，但现在看来具有片面性，忽略了市场消化库存的巨大压力，更未注意到关键的货币供给因素发生了变化。

    从房地产价格周期看，限购等措施其实仅仅是应对短期波动的反周期措施，真正决定房价长期走势的因素是货币存量。

    历史经验告诉人们，决定房地产价格走向的最重要因素是货币存量，而非房地产调控政策。美日等国房地产泡沫破裂，都是源于货币政策紧缩导致住房供求关系逆转。中国房地产调控政策实行多年来，市场反反复复变化的结果，也充分证明唯有货币因素最具有影响力。

    房地产调控都是短期措施，只会对供求关系产生短期影响，而不会影响价格长期走势。中国本轮房地产价格拐点出现的时间，看似与商业银行提高首套房贷利率是巧合，开发商以价换量行为似乎也是限购所致，但其背后都与货币政策紧缩有关。没有货币紧缩产生的银行信贷吃紧，就不会有按揭贷款的提价和开发性贷款的减少。

    为应对通货膨胀而实行的货币紧缩政策也是短期政策，与之相配套的本币升值，才真正逆转了长期货币超发的趋势。

    目前中国货币存量变化主要受外汇占款影响，在央行提供的28万亿基础货币中，自主发行的基础货币与外汇占款被动发行的基础货币数量之比为1比4。可以说，中国货币发行体系基本是外汇占款主导的。外汇占款之所以持续增长，就是源于人民币币值低估，导致顺差持续增长的结果。而近几年房价和地价持续走高，就是吸收了央行超发的流动性所致。没有货币超发，就没有房价暴涨和资产泡沫。

    上月，央行决定放宽人民币汇率波动幅度到1%，暗示持续7年的人民币升值周期结束，国际收支平衡目标基本实现。鉴于人民币汇率接近浮动汇率制，未来很难再现外汇占款大幅增长情景，这意味着货币供给高速增长周期结束，更意味着支撑房地产长期繁荣的货币超发基础不复存在。随着中国对外投资规模扩张，国际储备也将逐渐消化到合理水平，外汇占款更随之下降。加上实体经济在增长过程中逐步吸收过剩流动性，因而，以人民币计价的资产价格需重新估值，土地价格和住房价格都存在大幅下降空间。

    投资者已经意识到了房地产“庞氏骗局”临近尾声，一旦放开限购，市场可能出现争先出售的景象，投资者的个体理性必然导致房价大幅下降的集体无理性。

    认识到货币存量的变化趋势，就会明白，所谓的房地产调控政策其实都是浮云。政府采用限购政策，是不想看到房地产市场因房价暴涨而最终崩盘。限购政策，在抑制了交易量和房价暴涨同时，也避免了投资客和开发商在高位出货清仓，最终避免了房价暴跌。限购，与其说是抑制房价暴涨，不如说是为了避免房地产崩盘。

    只有看明白了货币问题，才能把握房价的长期走势。