根据中国政府网昨日发布的消息，国务院办公厅近日发出通知，要求继续做好房地产市场调控工作。根据通知，限购、限贷政策将从严从紧，并对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%征收个人所得税。

 提高二套房贷首付和利率

通知要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。

继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型。应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险(行情 专区)缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

专家表示，针对近期市场预期的变化，通知关于限购、限贷等要求，体现出从严从紧的特点。

比如对于已实施限购措施的城市，要求进一步完善现行住房限购措施。明确指出“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等。

其中“其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”，意味着限购范围有扩大的可能。

对于二套房贷政策，体现出差异化要求的特点，没有统一要求提高首付款比例和贷款利率，而是要求“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

调控政策税收调节作用加大

政策首次明确，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

链家地产市场研究部张旭表示，整体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施以及行政性调控措施方面均有所加强，将促使购房者预期出现明显转向，特别是对于前期房价上涨较快的一线城市，这种市场反转可能会表现得更为明显。同时，调控更加趋向差异化，针对不同区域的市场特征，政策更有针对性。

各地首季公布房价控制目标

在这份通知中，有几个时间表，令人关注。

——各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。

——市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。

——2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

——大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，列出具体的工作时间表，既能有效推动工作，同时有助于社会监督，体现出政府加强房地产市场调控的决心。

公开信息形成稳定市场预期

通知此次明确提出加强预期管理。一方面是要求及时公布信息，通知要求，各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施。另一方面，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

中国房地产业协会副会长朱中一说，无论是涉及短期调控措施还是关乎长期制度建设，只有及时将政策走向、市场供求关系等信息向群众传递清楚，并且坚决遏制各种曲解调控意图、触碰调控底线和红线的行为，严防投机和投资性需求跟风炒作造成的市场混乱，最终形成稳定的市场预期，才有助于百姓理性消费，巩固调控成果。

◇细则解读

住房出售个税将增数倍

此次，“新国五条”细则出台，其中，出售自有住房所得20%缴税这条对当前二手房市场而言可谓是雷霆一击。

众所周知，个人所得税是对个人(自然人)取得的所得为征税对象的一种所得税，而在服务交易中，卖家的个人所得税原本就“应该”依法按照房屋销售收入减去房屋原值的差额的20%来进行征收。

只不过在2003年以前，上海市对房地产市场基本采取全面扶植的态度。1998年，上海实施购房退税政策，凡1998年6月1日至2003年5月31日间，在上海购房并在上海缴纳个人所得税的中、外籍个人，可享受购房后起算的个人所得税抵扣。

2005年开始，上海楼市进入宏观调控阶段。

2006年7月，国家税务总局下发文件，明确规定从2006年8月1日起，对个人住房转让所得征收个人所得税。同年8月，上海市地税局发布相应的《操作意见》，规定“无法出具原值凭证的房产”，普通商品房按全额1%征收，非普通商品房按全额2%征收个人所得税。

一直以来，上海各区在实际操作时，也是基本按房屋销售收入全额的1%(普通住房)或2%(非普通住房)来征收个人所得税，两种计税方法之间的金额差距高达5-10倍。

商报记者以一套总价150万元的非普通住房为例，若其在购进后以300万元总价售出。按照此前通行的非普通房按全额2%计，个人所得税仅为6万元；但若按此次“新国五条”细则来执行，则为“差额”的20%计，税费将升至30万元，是此前的整整5倍，两者之间相差了24万元之多。

虽然此次的“新国五条”细则只是再次重申二手房交易个人所得税按转让所得20%来计征，但是，如果这一细则确实得到严格执行，那么对于二手房市场上的打击将是相当厉害的，尤其是对当前市场中的那些中高端购房者影响更大，毕竟这类改善型买家往往需要将旧房源出售，再行购买新房源。

然而，面对这一细则，更大一部分的房东会充满疑问，一旦个人所得税严格按照转让所得20%计征，那么，房东在持有过程中所付出的成本将如何叠加呢，包括前后投入的装修成本、购房所缴纳的税务成本、办理房贷的金融成本(如利息)等，还是这一转让所得只是简单地以购入价格和出售价格来计算？这些疑问都有待地方细则来进行具体回答。而关于本次“新国五条”细则对于上海市场的影响，本报记者将做后续报道。

附：国办发 〔2013〕17号《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》原文

《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》

国办发 〔2013〕17号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、完善稳定房价工作责任制

认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。【杨红旭：“国五条”细则出炉 对楼市利空影响较大】

二、坚决抑制投机投资性购房

继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。

继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第[最新消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

三、增加普通商品住房及用地供应

各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

四、加快保障性安居工程规划建设

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。

强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。

加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。

五、加强市场监管和预期管理

2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。

加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。

各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。

六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。

国务院办公厅

2013年2月26日