美国西海岸城市旧金山是华人社区最早成型、最为成熟之地，加之临近“硅谷”，华人众多，住房需求较大。

    只是，华人购房以至中国人在美国购房，无论数量、还是金额、或是价格，对特定区域市场可能产生局部影响，但对美国楼市整体走势难有实质性作用。

    操盘手感受

    乔治现年６２岁，从广东到香港，再从香港到美国，迄今３０多年。

    问及当地房价是否受到中国人推动？乔治回答说，他感觉，市场整体购买力不足情况下，中国人的支付能力、尤其国内购房者全额支付房款的做法，对开发商有利，构成涨价因素。

    他自己开发、销售和管理一处楼盘，在旧金山城区与硅谷之间交通主干道边，是近年来整个旧金山湾区房地产最热门地段之一，包含１５２个单元，其中１０个单元在底层，由华人业主设餐馆和小型超级市场。这处楼盘与周边一些华人商户呼应，构成一个小社区，居民和商家多数讲粤语。

    乔治解释，他的楼盘属于共管式单元公寓楼，每单元有独立可出售产权，户型一般是１１５平方米，含两间卧室、一间客厅、两个卫生间，售价６５万美元，消防和治安防范标准相对较高，而一般公寓楼只可以整栋出售或者单套出租，标准相对较低。

    楼盘内所有住房都已经售出，中国人去年认购２５套，今年认购６套；去年全额付款可以获得１０％优惠，今年没有优惠。

    至于购房者的身份，在乔治的印象中，向他购房的中国人已经拿到所谓“绿卡”，可以依法在美国常住。少数房主成交后半年没有露面，住房闲置，没有委托出租，让他颇为费解。

    以６５万房价计，当地房地产税率为１．２１％，意味着房地产税每年７８００美元，再加管理费每年大约３０００美元，开支不小。

    购房者体验

    吉姆５０岁出头，从国内大学毕业后留学、继而在美国东部就业，迄今大约２５年，近期迁居西海岸，落户硅谷。

    在东部城市波士顿，他有一座独户平房，面积大约４６０平方米，挂牌１３０万美元，现在正由中介代理出售，没有成交。

    吉姆是专业技术人士，买房、卖房前都自己做“功课”，不会选择乔治开发的那种楼盘，不在乎是否居住在华人社区内或者靠近华人社区。

    他自称“碰巧”，恰好遇到拍卖因为房主拖欠抵押贷款而遭银行收回的住宅，在硅谷地带一座小镇买下一处联排房，面积超过１２０平方米。

    硅谷看房过程中，他遇到至少３０人，同样有意买房，其中中国人或者当地华人不足５人。所以，依照他的判断，至少在硅谷，中国人不对楼市价格构成重大影响。

    吉姆说，购房付全款“不稀奇”，且不限于中国人。在波士顿，今年以来成交的全部房地产中，大约４０％以现金支付，与中国人无关，而与如今市场现金流动性充裕相关。

    美国地产经纪人协会一年前调查的结果显示，外国购房者成交房产中超过半数在加利福尼亚州、亚利桑那州、佛罗里达州和得克萨斯州，欧洲国家购房者相对更看好东海岸、亚洲国家购房者看好西海岸。

    这一协会最新数据表明，全美国范围内，存量住房价值的中间值今年３月为每套１８．４３万美元，同比上升１１．８％。

供需关系紧

    提及全额付款，乔治说，中国人购房多半交支票，相当于现金；真要有人支付现钞，即使１万或者２万美元“零头”，他也不会接受。

    依照美国法律，大额现金、譬如１万美元，需要向联邦政府申报。

    他说，中国人买他的楼盘，多是第一次在美国置业，向银行申请贷款不现实。去年，一些当地人买他的楼盘，即使买卖双方已经谈好，后续向银行申请贷款，半数遭到拒绝，只能放弃。

    从整体情况看，在旧金山周边和硅谷地带，即便２００８年金融危机时期，房源都相对紧张。美国经济连续几年徘徊，房租却一直上涨，年平均涨幅超过５％。更何况，２００９年至２０１２年，连续４年没有新建房，市场不再有“库存”。

    一段时期以来，在次贷危机阴影下，银行和地方政府更倾向于建商业地产，不再支持开发住宅地产，直到近期楼市显现回暖迹象，情况才有所变化。

    另外，今年３月，全美二手房市场待售房产１９３万套，是自２０００年３月以来的最低投放量。

    供需紧张，是一些专家对美国２０座城市房价今年３月相对于去年同期上升９．３％部分成因的解读。４月３０日发布的标准普尔／凯斯—席勒房地产价格指数显示，菲尼克斯城房产价格与一年前相比上升２３％，旧金山升１８．９％，拉斯维加斯升１７．６％。

    政策作用大

    纵观变化，利率和税收政策还是对美国房地产市场起到了“提纲挈领”的作用。

    与一般人想象不同，即使经济没有脱离危机，美国房地产市场成交量２００９年有过一个小高峰，一方面是因为美国联邦储备委员会调低利率、贷款成本降低，另一方面是因为一些购房者预期房价已经“沉底”。

    问题是，在部分区域市场，一些房产目前市价仍低于当初。

    在亚特兰大市以东２４０公里，一名中国人２００９年花费２２万美元，买下一处独户住宅，２００平方米，现在市价１９万美元。

    即使在旧金山周边的一些社区，由于居民族裔构成改变、就业状况未见改善、治安形势恶化，原有房主搬迁、现有居民以租户为主，房价没有明显上升空间。

    现在，低利率政策依旧，对购房者有利；房价显现上升趋势，可能会促使开发商和二手房持有者入市。

    对最新房价数据，凯斯—席勒房价指数的制定者，韦尔斯利学院教授卡尔·凯斯和耶鲁大学教授罗伯特·席勒在接受采访时异口同声地认定，无论楼市还是整体经济，依然存在不确定性。不确定因素之一是美联储“量化宽松”措施还能持续多久。

    楼市“大盘”未定，外国人在截至２０１２年２月以前一年间所购美国住宅的成交金额估计不足总额的５％，其中中国人在所有外国人购房金额中所占份额估计为１１％。这意味着中国人实际市场“贡献”仅为０．５５％，过去和现在都远不足以推动乃至“撼动”全局。