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财经观察:中国人购房不足以影响美国楼市
来源:新华网      编辑:IEAU新闻中心     时间:4/30/2013      点击次数:8507

美国西海岸城市旧金山是华人社区最早成型、最为成熟之地,加之临近“硅谷”,华人众多,住房需求较大。

    只是,华人购房以至中国人在美国购房,无论数量、还是金额、或是价格,对特定区域市场可能产生局部影响,但对美国楼市整体走势难有实质性作用。

    操盘手感受

    乔治现年62岁,从广东到香港,再从香港到美国,迄今30多年。

    问及当地房价是否受到中国人推动?乔治回答说,他感觉,市场整体购买力不足情况下,中国人的支付能力、尤其国内购房者全额支付房款的做法,对开发商有利,构成涨价因素。

    他自己开发、销售和管理一处楼盘,在旧金山城区与硅谷之间交通主干道边,是近年来整个旧金山湾区房地产最热门地段之一,包含152个单元,其中10个单元在底层,由华人业主设餐馆和小型超级市场。这处楼盘与周边一些华人商户呼应,构成一个小社区,居民和商家多数讲粤语。

    乔治解释,他的楼盘属于共管式单元公寓楼,每单元有独立可出售产权,户型一般是115平方米,含两间卧室、一间客厅、两个卫生间,售价65万美元,消防和治安防范标准相对较高,而一般公寓楼只可以整栋出售或者单套出租,标准相对较低。

    楼盘内所有住房都已经售出,中国人去年认购25套,今年认购6套;去年全额付款可以获得10%优惠,今年没有优惠。

    至于购房者的身份,在乔治的印象中,向他购房的中国人已经拿到所谓“绿卡”,可以依法在美国常住。少数房主成交后半年没有露面,住房闲置,没有委托出租,让他颇为费解。

    以65万房价计,当地房地产税率为1.21%,意味着房地产税每年7800美元,再加管理费每年大约3000美元,开支不小。

    购房者体验

    吉姆50岁出头,从国内大学毕业后留学、继而在美国东部就业,迄今大约25年,近期迁居西海岸,落户硅谷。

    在东部城市波士顿,他有一座独户平房,面积大约460平方米,挂牌130万美元,现在正由中介代理出售,没有成交。

    吉姆是专业技术人士,买房、卖房前都自己做“功课”,不会选择乔治开发的那种楼盘,不在乎是否居住在华人社区内或者靠近华人社区。

    他自称“碰巧”,恰好遇到拍卖因为房主拖欠抵押贷款而遭银行收回的住宅,在硅谷地带一座小镇买下一处联排房,面积超过120平方米。

    硅谷看房过程中,他遇到至少30人,同样有意买房,其中中国人或者当地华人不足5人。所以,依照他的判断,至少在硅谷,中国人不对楼市价格构成重大影响。

    吉姆说,购房付全款“不稀奇”,且不限于中国人。在波士顿,今年以来成交的全部房地产中,大约40%以现金支付,与中国人无关,而与如今市场现金流动性充裕相关。

    美国地产经纪人协会一年前调查的结果显示,外国购房者成交房产中超过半数在加利福尼亚州、亚利桑那州、佛罗里达州和得克萨斯州,欧洲国家购房者相对更看好东海岸、亚洲国家购房者看好西海岸。

    这一协会最新数据表明,全美国范围内,存量住房价值的中间值今年3月为每套18.43万美元,同比上升11.8%。

供需关系紧

    提及全额付款,乔治说,中国人购房多半交支票,相当于现金;真要有人支付现钞,即使1万或者2万美元“零头”,他也不会接受。

    依照美国法律,大额现金、譬如1万美元,需要向联邦政府申报。

    他说,中国人买他的楼盘,多是第一次在美国置业,向银行申请贷款不现实。去年,一些当地人买他的楼盘,即使买卖双方已经谈好,后续向银行申请贷款,半数遭到拒绝,只能放弃。

    从整体情况看,在旧金山周边和硅谷地带,即便2008年金融危机时期,房源都相对紧张。美国经济连续几年徘徊,房租却一直上涨,年平均涨幅超过5%。更何况,2009年至2012年,连续4年没有新建房,市场不再有“库存”。

    一段时期以来,在次贷危机阴影下,银行和地方政府更倾向于建商业地产,不再支持开发住宅地产,直到近期楼市显现回暖迹象,情况才有所变化。

    另外,今年3月,全美二手房市场待售房产193万套,是自2000年3月以来的最低投放量。

    供需紧张,是一些专家对美国20座城市房价今年3月相对于去年同期上升9.3%部分成因的解读。4月30日发布的标准普尔/凯斯—席勒房地产价格指数显示,菲尼克斯城房产价格与一年前相比上升23%,旧金山升18.9%,拉斯维加斯升17.6%。

    政策作用大

    纵观变化,利率和税收政策还是对美国房地产市场起到了“提纲挈领”的作用。

    与一般人想象不同,即使经济没有脱离危机,美国房地产市场成交量2009年有过一个小高峰,一方面是因为美国联邦储备委员会调低利率、贷款成本降低,另一方面是因为一些购房者预期房价已经“沉底”。

    问题是,在部分区域市场,一些房产目前市价仍低于当初。

    在亚特兰大市以东240公里,一名中国人2009年花费22万美元,买下一处独户住宅,200平方米,现在市价19万美元。

    即使在旧金山周边的一些社区,由于居民族裔构成改变、就业状况未见改善、治安形势恶化,原有房主搬迁、现有居民以租户为主,房价没有明显上升空间。

    现在,低利率政策依旧,对购房者有利;房价显现上升趋势,可能会促使开发商和二手房持有者入市。

    对最新房价数据,凯斯—席勒房价指数的制定者,韦尔斯利学院教授卡尔·凯斯和耶鲁大学教授罗伯特·席勒在接受采访时异口同声地认定,无论楼市还是整体经济,依然存在不确定性。不确定因素之一是美联储“量化宽松”措施还能持续多久。

    楼市“大盘”未定,外国人在截至2012年2月以前一年间所购美国住宅的成交金额估计不足总额的5%,其中中国人在所有外国人购房金额中所占份额估计为11%。这意味着中国人实际市场“贡献”仅为0.55%,过去和现在都远不足以推动乃至“撼动”全局。


 
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